pil Szwecja / Nowiny / ... Szwecja.net
 

Niedziela, 5 sierpnia 2018 r.   00188

Optymizm czy chciejstwo?

W Szwecji jest ponad 4,8 miliona mieszkań. Ponad połowa jest w domach wielorodzinnych. Blisko 60% z nich to mieszkania czynszowe, pozostałe to mieszkania własno­ściowe. Tylko te ostatnie mogą być przedmiotem handlu. Mieszkania czynszowe nie stanowią własności ich użytkownika, który je jedynie wynajmuje.

Przez wiele lat ceny mieszkań własnościowych osiągały rekordowe wyżyny. W sierpniu 2017 roku za jeden metr kwadratowy płacono blisko 41 000 koron, czyli około 18 000 zł. Potem nastąpił stop. Rynek miał dosyć i ceny zaczęły spadać. Między sierpniem a grudniem 2017 r. ceny spadły o blisko 7%. Późniejsze spadki były już łagodniejsze.

Szwecja ceny mieszkań

Ceny mieszkań w Szwecji 07/2016–06/2018.

Bańka nie pękła

Ostrzeżenia o "bańce cenowej" nie spełniły się. Nie nastąpił żaden gwałtowny spadek cen, załamanie się rynku, bankructwa i tym podobne imprezy towarzyszące pękającej bańce cenowej.

Jednak w kwietniu 2018 r. średnio w kraju płacono już "tylko" 37 644 sek/m2, ≈ 15 577 zł/m2. W ciągu 12 miesięcy nastąpił 8% spadek cen mieszkań własnościowych.

Dla porównania: w Polsce w III kwartale 2018 r, cena m2 wynosiła 4 132 zł (żródło GUS).

Optymizm góruje

Zdecydowana większość Szwedów nie wierzy jednak w dalszy spadek cen mieszkań. Wręcz przeciwnie – pójdą w górę – twierdzą pytani przez firmę Yougov mieszkańcy Szwecji. Całe 70% posiadaczy mieszkań własnościowych uważa, że wartość ich mieszkania wzrośnie lub co najmniej pozostanie na dzisiejszym poziomie. Tylko 6% niepokoi się, że ceny spadną.

Pewne symptomy na szwedzkim rynku mieszkaniowym wskazują, że to pesymiści mogą mieć rację. Ilość ofert sprzedaży mieszkań własnościowych na największym szwedzkim sajcie Hemnet wzrosła w tygodniu 23-29/07 o całe 30% w porównaniu z tym samym tygodniem roku poprzedniego. To i tak mniej niż wynik dwóch poprzednich tygodni, gdzie podaż wzrastała po 37% w każdym.

To właśnie w tym okresie, przełom lipca i sierpnia, kiedy to wzrosty podaży mieszkań na sprzedaż zaczęły nabierać tempa. Rekord wynosi 116% – zdradza Staffan Tell, rzecznik Hemnetu.

Podaż wzrasta od roku, a popytu nie ma. Co najmniej za oferowaną cenę. Coraz częściej konieczna jest korekta ceny, w dół oczywiście.

nic

 

 

  

Stopa procentowa

Innym sygnałem, że już jesienią bieżącego roku może nastąpić kolejny spadek cen mieszkań w obrębie dużych miast Szwecji jest pojawienie się możliwości podniesienia referencyjnej stopy procentowej. Od wielu lat leży ona na ekstremalnie niskim poziomie. Od 17 grudnia 2014 r. nawet poniżej zera, a obecnie –0,5%.

Stopa referencyjna, ustalana cyklicznie przez Bank Narodowy, ma bezpośredni wpływ na koszty kredytów mieszkaniowych. Oczywiście głównie gdy rośnie. Obecna minusowość tej stopy nie oznacza bynajmniej, że banki dopłacają nam do pożyczek.

Szwecja, stopa referencyjna

   
  

A drzewiej bywało...

Dzisiaj niewielu już pamięta, że oprocentowanie kredytu mieszkaniowego może być wyższe niż 1–1,5% w skali roku. A wspomnienie, że może ono wynosić np. 12–15% nieodzownie prowadzi do wskazania półki na bajki. Taki poziom oprocentowania kredytu był uznawany za niezły jeszcze na przełomie lat 1980/90.

Najbardziej dramatyczny był wzrost stopy procentowej jesienią 1992 roku. Kiedy to wobec ataku finansisty Georga Sorosa na szwedzką koronę, szwedzki bank narodowy, Riksbanken, podniósł stopę procentową do... 500%! Trwało to wprawdzie zaledwie przez kilka dni, jednak ten kto w tamtym czasie musiał wziąć lub renegocjować kredyt był zmuszany przez banki do podpisywania umowy in blacko, bez określonego poziomu oprocentowania kredytu. Banki wyznaczały go same po paru dniach, gdy opadł już nieco pył bitewny. Ruchome oprocentowania kredytów na poziomie 20% nie należały do rzadkości.

Wynik szwedzkiego PKB w II kwartale 2018 r, pozytywnie zaskoczył analityków ekonomicznych. Cały 1% kw/kw! W porównaniu rocznym daje to 3,3%, sporo więcej niż przewidywane 2,6%.

Mierząc polską miarą, to oczywiście nadal niewiele. Ostatnie 5% przyrosty gospodarcze – jak w Polsce – w Szwecji notowano w latach 1960-tych. Wyjątkiem był rok 2010, aż 6%, ale to tylko dlatego, że kryzysowy rok poprzedni zaliczył... –5,2% spadku.

  Szwecja, stopa referencyjna 500%, 1992 r.

A bywało i tak. W 1992 r. wobec ataku Gerga Sorosa na szwedzką walutę, Riksbanken podniósł stopę procentową do... 500%!

  

Im lepiej tym drożej

Wobec nadspodziewanej poprawy sytuacji gospodarczej Szwecji, pojawiają się domniemania, że Riksbanken – szwedzki bank narodowy – może podnieść tzw, stopę repo, referencyjną, już pod koniec obecnego roku. Wówczas banki wykorzystają pretekst by podnieś oprocentowanie kredytów. A ponieważ wielu zapożycza swoje mieszkanie po sufit, ten i ów nie wytrzyma dodatkowych obciążeń.

Dalszy scenariusz jest dobrze znany. Pospieszna prób sprzedaży mieszkania, w klejce "sprzedaż" tłok, w kolejce kupno paru chuderlawych gości z wężem w kieszeni. A rachunki za kredyt coraz cięższe. Gdy w końcu uda się sprzedać dorobek życia, najlepiej samemu, a nie z "pomocą" komornika, zostaje jeszcze milion długu i mieszkanie kątem u teściowej na przykład.

No, ale 70% ankietowanych wyklucza taki scenariusz. Niewielu też, zaledwie 9%, wierzy w szybki wzrost oprocentowania kredytów. Tytułowe pytanie już wkrótce jednak znajdzie odpowiedź – czy to uzasadniony optymizm, czy tylko chciejstwo?

 

Mieszkanie w Szwecji

Rodzaje
Czynszowe, Hyresrätt, cz 1.
Czynsze w Szwecji
Gminne spółki
Zasoby mieszkaniowe

Zobacz też

Deflacja a bańka cenowa...
Złote czasy dla dłużników...
Bańka cenowa...

  

 

   
 

Ryszard NowakOpr. Ryszard Nowak
rn@Szwecja.net

   
 

Bezpośredni link do tej strony, poleć znajomym:
http://szwecja.net/NOW/fs-now/2018/Optymizm.htmll